Subsidio DS 120 (Leasing Habitacional) en Chile 2025: qué es, requisitos, montos y cómo postular

El acceso a la vivienda en Chile es uno de los grandes desafíos para familias y personas que hoy pueden pagar un arriendo, pero no logran reunir el ahorro exigido por otros programas habitacionales. En ese escenario, el Subsidio DS 120 de Leasing Habitacional aparece como una alternativa real: una modalidad que permite arrendar y comprar la misma vivienda al mismo tiempo, con apoyo del Estado.

En este artículo encontrarás todo lo que necesitas saber sobre el DS 120 en 2025: qué es, cómo funciona, requisitos, montos, ejemplos prácticos y pasos para postular.

¿Qué es el Subsidio DS 120?

El DS 120 es un programa del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) que permite acceder a una vivienda nueva o usada de hasta 2.000 UF en la mayoría de las regiones, y hasta 2.200 UF en zonas extremas (Arica y Parinacota, Antofagasta, Atacama, Aysén, Magallanes y Chiloé).

Funciona a través de un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa firmado con una sociedad inmobiliaria de leasing:

• Arrendarás la vivienda, pagando una renta mensual.

• Parte de ese pago va a arriendo y otra parte a amortizar el precio de compraventa.

• El Estado entrega un subsidio directo, que se descuenta del precio final de la vivienda.

• Al cumplir el contrato y completar el precio pactado, la vivienda se transfiere legalmente al arrendatario.

En la práctica, convierte el arriendo mensual en una inversión que te lleva a ser propietario.

Diferencias con el Subsidio de Arriendo clásico (DS 52)

• DS 52: subsidio temporal que entrega hasta 170 UF en total (≈ $6,7 millones), con un tope mensual de 4,2 UF (≈ $166.000). Solo sirve para arrendar, no otorga propiedad.

• DS 120: subsidio que se aplica al precio prometido de venta, con un contrato de leasing. Al cumplir el contrato, la vivienda se transfiere al beneficiario.

👉 Si solo quieres alivianar el pago del arriendo, tu opción es el DS 52.
👉 Si buscas arrendar hoy y ser propietario mañana, el camino correcto es el DS 120.

Requisitos principales (2025)

Para postular al DS 120 se requiere:

• Ser mayor de edad.

• No ser propietario de una vivienda (postulante ni cónyuge).

• No haber recibido antes otro subsidio habitacional.

• Estar inscrito en el Registro Único de Inscritos (RUI) del SERVIU.

• Contar con una Cuenta de Ahorro para Arrendamiento con Promesa de Compraventa (la llamada “cuenta de leasing habitacional”).

• No tener más de un contrato de leasing vigente.

• En caso de matrimonio, solo uno de los cónyuges puede postular.

Dato importante: el programa no exige un ahorro mínimo por parte del Estado, pero la sociedad inmobiliaria puede pedir un aporte inicial o exigir que el postulante cubra ciertos gastos asociados (notaría, conservador, seguros).

Cómo funciona el contrato y el subsidio

1. Firma del contrato: arrendamiento con promesa de compraventa, inscrita en el Conservador de Bienes Raíces.
2. Pago mensual: incluye dos componentes:
   • Arriendo, amortización del precio pactado.
   • El total no puede superar el 25% de los ingresos familiares (se puede incluir un codeudor o fiador).
3. Subsidio estatal: se aplica directamente al precio de compraventa, reduciendo la deuda. El Estado lo paga en cuotas trimestrales a la sociedad de leasing.
4. Plazo del contrato: hasta 20 años.
5. Transferencia de dominio: cuando se completa el precio, la propiedad se transfiere al arrendatario.

 

Montos y Límites

• Valor máximo de la vivienda:
  2.000 UF (≈ $79.000.000 CLP con UF = $39.500)
  y 2.200 UF en zonas extremas (≈ $86.900.000 CLP).
• Subsidio estatal: varía entre 15% y 25% del valor del inmueble, según ubicación y características.
• Aporte mensual: no puede superar el 25% de los ingresos familiares.

Ejemplos numéricos (estimativos)

Supongamos una UF = $39.500 CLP.

1. 1. 1. Vivienda de 1.500 UF (≈ $59.250.000 CLP)
         • Subsidio (20%): 300 UF ≈ $11.850.000
         • A cubrir con leasing/cuotas: 1.200 UF ≈ $47.400.000
      2. Vivienda de 1.800 UF (≈ $71.100.000 CLP)
         • Subsidio (20%): 360 UF ≈ $14.220.000
         • A cubrir con leasing/cuotas: 1.440 UF ≈ $56.880.000
      3. Vivienda de 2.000 UF (Tope normal, ≈ $79.000.000 CLP)
         • Subsidio (20%): 400 UF ≈ $15.800.000
         • A cubrir con leasing/cuotas: 1.600 UF ≈ $63.200.000
      4. Vivienda de 2.200 UF (Zona extrema, ≈ $86.900.000 CLP)
         • Subsidio (20%): 440 UF ≈ $17.380.000
         • A cubrir con leasing/cuotas: 1.760 UF ≈ $69.520.000

Estos montos son referenciales. El valor exacto depende de la ubicación, condiciones del contrato y de la UF vigente.

Estos montos son referenciales. El valor exacto depende de la ubicación, condiciones del contrato y cálculo final de la sociedad inmobiliaria de leasing.

 

Paso a paso para postular

1. 1. 1. 1. Abrir una cuenta de ahorro de leasing habitacional en banco o caja de compensación.
         2. Inscribirse en el RUI del SERVIU.
         3. Evaluar capacidad de pago con una sociedad de leasing (aporte mensual ≤ 25% ingresos).
         4. Suscribir el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa.
         5. Inscribir el contrato en el Conservador de Bienes Raíces (hay hasta 120 días para entregar esta inscripción).
         6. Reservar el subsidio en SERVIU: las asignaciones se hacen por orden de ingreso hasta agotar cupos anuales.

 

Ventajas del DS 120

1. 1. • Te permite transformar tu arriendo en inversión hacia la propiedad.

      • No exige un ahorro inicial por parte del Estado.

      • Flexibilidad para viviendas nuevas o usadas, hasta 2.000/2.200 UF.

      • Es un camino real para quienes no pueden postular a subsidios de compra directa (DS1 o DS49).

Limitaciones y riesgos a considerar

1. 1. • Cupos anuales limitados y asignación por orden de llegada.

      • El aporte mensual debe ser sostenible en el tiempo.

      • Los gastos notariales, registrales, seguros y eventuales aportes iniciales corren por cuenta del postulante.

      • Durante el contrato, el propietario formal es la sociedad inmobiliaria.

 

Contexto y estadísticas

1. 1. • En 2021, el programa DS 120 benefició a cerca de 3.000 familias y movilizó recursos por más de $14.400 millones.

      • Los contratos suelen durar entre 10 y 20 años.

      • El Estado paga los subsidios de manera trimestral a la sociedad inmobiliaria mientras dure el contrato.

 

Checklist rápido para postular

✔ Cédula de identidad vigente.
✔ Cuenta de ahorro para leasing habitacional y certificado.
✔ Inscripción en el RUI del SERVIU.
✔ Evaluación positiva con sociedad inmobiliaria (aporte mensual ≤ 25% ingresos).
✔ Contrato de arrendamiento con promesa de compraventa inscrito en CBR.

 

Preguntas frecuentes

¿Puedo postular si soy extranjero?
Sí, siempre que tengas residencia definitiva en Chile y cumplas los demás requisitos.

¿Necesito un crédito hipotecario?
No. Este programa funciona con sociedades inmobiliarias de leasing, no con bancos.

¿Qué pasa si no completo el precio de la vivienda?
En ese caso, no se transfiere el dominio. Es clave evaluar bien la capacidad de pago antes de firmar.

¿Cuándo me transfieren la vivienda?
Cuando completas el precio pactado en el contrato, se celebra la compraventa y se inscribe a tu nombre.

 

Conclusión

El DS 120 es una alternativa concreta para quienes hoy pueden arrendar, pero no logran reunir el ahorro para comprar. Si eliges bien la vivienda (≤ 2.000/2.200 UF), planificas tu aporte mensual (≤ 25% de ingresos) y te anticipas a los cupos, este programa puede ser el puente entre arrendar hoy y ser dueño mañana.

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