Guía 2025: cómo comprar tu primer departamento en Chile — qué te alcanza, subsidios, documentos y tiempos

Idea clave: primero define qué te alcanza, consigue tu preaprobación y recién después elige proyecto. Aquí explicamos en simple: renta mínima, cálculo de dividendo, antigüedad laboral, boletas de honorarios, subsidios (DS1/DS19), subsidio a la tasa 2025, garantía estatal FOGAES, pie, documentos, tiempos y errores típicos.

1) Mapa del proceso en 5 pasos (sin perderte)

1. Ordena tus números: ingreso líquido, deudas, ahorro para pie → define tu cuota tope (25–30% del ingreso).
2. Preaprobación bancaria: el banco te dice cuánto te presta y cuánto sería tu dividendo.
3. Elige proyecto dentro del rango: ubicación, tipología, gastos comunes, arriendo potencial.
4. Promesa y gestión del crédito: reserva, firma promesa; tasación, estudio de títulos, pólizas.
5. Escritura e inscripción: firmas en notaría y el Conservador deja la propiedad a tu nombre.

2) ¿Qué me alcanza? (calculadora de bolsillo)

2.1 Tu “cuota tope”

Usa el 25–30% del ingreso líquido como cuota máxima del dividendo.

2.2 De cuota a UF financiables (atajo)

UF financiables ≈ cuota en CLP ÷ $200–$220 (plazos 25–30 años). El banco luego ajusta con tasa/seguros reales.

2.3 Suma el pie y estima precio en UF

Financia 90% → pie 10%. Financia 80% → pie 20%.

2.4 Fórmula exprés: ¿cuántas UF puedo comprar?

Nota: esta fórmula es una herramienta rápida. La cifra final depende de tu tasa, seguros, deudas y la UF del día. Pide siempre simulación bancaria.

Tabla rápida de referencia (aproximación)

3) ¿Cómo calculan el dividendo? y renta mínima

3.1 El dividendo (explicado en fácil)

Tu dividendo es la suma de capital (lo que devuelves), interés (precio del dinero) y seguros (desgravamen + incendio con sismo). En Chile la mayoría de los créditos están en UF, por eso en pesos la cuota puede moverse mes a mes con la UF.

La cifra final la define el banco con su tasa real, seguros y la UF del día. Esto es para orientarte sin simulador.

3.2 Renta mínima: las 2 reglas que mira el banco

Piensa en dos semáforos. Para aprobar, debes pasar por ambos:

• Cuota/Ingreso: tu dividendo debe ser menor o igual al 25–30% de tu ingreso líquido.
• Deuda total/Ingreso: (hipoteca + auto + consumo + tarjetas) ≤ 40–50% de tu ingreso.

4) Antigüedad laboral (dependiente vs. independiente)

• Dependiente: apunta a 6–12 meses con contrato indefinido y continuidad. Si tu renta es variable, piden más meses de liquidaciones.
• Independiente (boletas/facturas): apunta a 12–24 meses de actividad con cotizaciones y declaraciones al día.

5) Si te pagan con boleta de honorarios (cómo te miran)

Muchos bancos toman tu ingreso con un “descuento” (ej.: 70% del promedio) por ser variable y tener gastos. Exigen historial continuo, cotizaciones e impuestos al día.

• 12–24 meses de boletas sin lagunas + cotizaciones.
• Carpeta Tributaria del SII y F22 (declaración anual) listos.
• Una cuenta principal y evitar efectivo sin respaldo (origen de fondos).

6) Subsidios y garantías (2025): cómo bajan la cuota y el pie

6.1 Subsidio a la Tasa 2025 (vivienda nueva)

Qué es: el Estado baja la tasa de tu crédito en 0,6% (60 puntos base). Se aplica a viviendas nuevas hasta 4.000 UF, para promesas firmadas desde 01-01-2025, con vigencia hasta 27-05-2027 o 50.000 cupos (lo primero que ocurra).

Cómo se aplica: lo gestionas vía banco; si te aprueban, la rebaja se “inyecta” en tu tasa y se refleja en tu dividendo.

• Compatibilidad: suele ser compatible con FOGAES (aval estatal) y con subsidios Minvu según tope UF/reglas.
• No aplica a promesas previas a 31-12-2024.

6.2 FOGAES Vivienda (garantía estatal)

Qué es: una garantía del Estado que funciona como “aval” y permite a varios bancos financiar hasta el 90% del precio (menos pie). Aplica para viviendas nuevas y tiene tope en UF definido por normativa y banco.

• Topes: algunos bancos publican tope de 4.000 UF para FOGAES; material gubernamental puede mencionar 4.500 UF. Valida el tope con tu banco.
• Compatibilidad: puede usarse junto al Subsidio a la Tasa; en créditos con subsidio Minvu, ciertos bancos limitan el valor a 3.000 UF.
• Costo: la garantía puede tener comisión/prima. Compara por CAE (costo anual equivalente).

6.3 DS1 (Sectores Medios) — compra de vivienda

Qué es: subsidio Minvu con tramos según tu Registro Social de Hogares (RSH) y ahorros exigidos. Permite comprar viviendas dentro de topes en UF que varían por tramo y región.

• Requisitos típicos: estar en RSH (con % según tramo), ahorro mínimo en UF depositado con anticipación, no ser propietario (según bases), cumplir tope UF y demás reglas del llamado.
• Postulación: en llamados Minvu/Serviu; se realiza online con ClaveÚnica o presencial.
• Importante: montos UF exactos, plazos y requisitos cambian por tramo y llamado; revisa la ficha oficial del llamado vigente.

6.4 DS19 (Integración Social y Territorial)

Programa Minvu con proyectos “DS19” que ya incluyen el aporte estatal en el precio. Suele admitir familias hasta el 90% RSH y viviendas hasta ~2.200 UF (depende del proyecto/región).

• Cómo se accede: te inscribes en un proyecto DS19 disponible (con ClaveÚnica en la plataforma Serviu de tu región) y sigues su proceso.
• Pagas: ahorro + subsidio + bonos + aporte (al contado o hipotecario). También hay gastos operacionales y de escrituración.

7) El pie (cuánto juntar y cómo pagarlo)

• Con 90% de financiamiento → 10% de pie. Con 80% → 20%.
• Formas: al contado (ahorros) o en cuotas con la inmobiliaria antes de escriturar.
• Evita crédito de consumo para el pie: sube tu carga mensual y puede complicar la aprobación.

8) Documentos que te pedirán (completo)

8.1 Identidad y perfil

• Cédula vigente (o pasaporte si extranjero) y estado civil (certificados según corresponda).
• Informe comercial (lo revisa el banco) y comportamiento de pago (sin moras).
• Historial bancario (cartolas últimos 3–6 meses).

8.2 Trabajador dependiente

• Contrato (ideal indefinido) y certificado de antigüedad/renta del empleador.
• Liquidaciones: típicamente 3 si renta fija; 6 si variable.
• Cotizaciones previsionales (AFP) últimos 12 meses.

8.3 Independiente (boletas/facturas)

• Carpeta Tributaria del SII para créditos.
• Declaración de renta (F22) de los últimos 1–2 años + boletas/facturas 12 meses.
• Cotizaciones y cartolas bancarias con flujo consistente.

8.4 Otros ingresos (arriendos, pensión, inversiones)

• Contratos de arriendo y respaldos de pago.
• Comprobantes de pensión o documentos de ingresos por inversiones.

8.5 Origen de fondos (KYC/AML)

• Demostrar de dónde viene el pie: sueldo, ahorros, venta de activo, herencia, etc.
• Evita depósitos en efectivo grandes sin respaldo documental.
• Si vendes un auto o recibes una herencia, guarda contratos/vales/transferencias.

8.6 Si eres extranjero (sin residencia en Chile)

• RUT chileno (puede ser de no residente) y pasaporte.
• Documentos extranjeros apostillados y, si corresponde, traducción oficial.
• Cuenta bancaria para cursar pagos y origen de fondos claro.

8.7 Propiedad y operación

• Copia de inscripción de dominio y certificado de hipotecas y prohibiciones (los obtiene el estudio de títulos).
• Tasación del inmueble (la coordina el banco).
• Seguros obligatorios (incendio con sismo y desgravamen).

9) ¿Dónde me acerco y quién hace qué?

1. Banco/cooperativa: preaprobación, tasación, estudio de títulos, pólizas.
2. Inmobiliaria: reserva, promesa, coordinación de carpetas del proyecto.
3. Notaría y Conservador: firma e inscripción (te guiamos para que no des mil vueltas).

10) ¿Cuánto se demora?

• Preaprobación: 24–72 h hábiles (casos simples).
• Promesa + gestión del crédito: 1–3 semanas (tasación/títulos/pólizas).
• Inscripción en Conservador: 10–20 días hábiles (según ciudad y carga).

Los plazos se pueden mover si faltan papeles o hay alta demanda.

11) Errores que bajan tu aprobación (y cómo evitarlos)

• Tomar deudas nuevas (auto/consumo) 60–90 días antes: sube tu carga. Evítalo.
• Uso alto de tarjetas (>50% del cupo): baja tu score. Apunta a 10–30% al corte.
• Lagunas en boletas/cotizaciones: ordena 6–12 meses limpios antes de postular.
• Mirar sólo la tasa: compara CAE y costo total (seguros/comisiones).
• Cambiar de empleo justo antes: afecta antigüedad. Si puedes, posterga.

12) Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Puedo complementar renta? Sí. Se suman ingresos y también deudas. Pide simulación con/sin complementar.

¿Puedo partir sin preaprobación? Sí, pero te arriesgas a buscar fuera de rango. Mejor preaprobación → proyecto.

¿Subsidio + FOGAES juntos? En muchos casos, sí. Valida topes UF y reglas del banco/llamado.

¿Extranjero puede comprar sin residencia? Sí: con RUT chileno (no residente) e inscripción en Conservador. Te ayudamos.

13) Resumen express

1. Cuota tope 25–30% del ingreso → calcula UF financiables (÷ $200–$220) o usa la fórmula exprés Sueldo × 0,30 ÷ 200.
2. Define precio en UF sumando tu pie (10% si 90% financiamiento; 20% si 80%).
3. Simula con y sin Subsidio a la Tasa + FOGAES + (si aplica) DS1/DS19.
4. Prepara dossier (dependiente/independiente + SII + origen de fondos).
5. Preaprobación → promesa → estudio de títulos → escritura → inscripción.

*Guía informativa. Las condiciones reales dependen de cada banco, perfil, llamados Minvu y la UF del día.