Cómo empezar a comprar tu primer departamento (y no sabotear tu aprobación)

Idea clave: Si partes de cero, primero ordena tus números, consigue una preaprobación bancaria y entiende cómo pagar el pie. Luego eliges proyecto. Abajo tienes el proceso + recomendaciones financieras precisas para evitar errores típicos (como comprar un auto justo antes del crédito).

Mapa rápido del proceso (en 8 pasos)

1. Diagnóstico 5 minutos: ingresos, ahorros, deudas, pie disponible.
2. Preaprobación bancaria: te dice cuánto te prestan y la cuota estimada.
3. Define presupuesto en UF: con la preaprobación en mano.
4. Revisa opciones de pie: al contado, en cuotas con la inmobiliaria, garantías (p. ej., FOGAES).
5. Elige proyecto/tipología: ubicación, tamaño, gastos comunes, arriendo potencial.
6. Reserva y promesa: bloqueas unidad y firmas plazos/condiciones.
7. Gestión del crédito: tasación, estudio de títulos, seguros.
8. Escritura y entrega: firma, inscripción y recepción.

¿Qué me alcanza?

1. Cuota tope: usa 25–30% de tu ingreso líquido. Si ganas $1.500.000, tu cuota tope es aprox. $375.000–$450.000.
2. Simula en 2–3 bancos con ese tope, plazo 25–30 años y pie inicial tentativo (10–20%).
3. Ajusta el valor en UF hasta que el dividendo quede ≤ a tu cuota tope.

El pie (cuánto y cómo pagarlo)

El pie es tu aporte. Con garantías estatales (p. ej., FOGAES) muchos casos logran 90% de financiamiento (pie 10%). Sin garantía, algunos perfiles requieren 20% o más.

• Al contado: usas ahorros.
• En cuotas con la inmobiliaria: fraccionas antes de la escritura.
• Evita crédito de consumo para el pie: sube tu carga mensual y puede bajar tu aprobación.

Recomendaciones financieras para no sabotear tu crédito

1) Evita nuevas deudas (60–90 días antes y durante la evaluación)

• No compres vehículo ni saques créditos de consumo. Ejemplo: una cuota de auto de $250.000 puede bajar tu capacidad de crédito en vivienda.
• No pidas nuevas tarjetas ni subas cupos. Cada consulta dura y nueva línea afecta tu evaluación.
• No co-firmes créditos a terceros (aparecen como obligación tuya).

2) Cuida tu historial y tu score

• Sin atrasos en los 6–12 meses previos.
• Utilización de tarjetas bajo 30% (ideal 10–20%).
• No cierres tarjetas antiguas si están sanas.

3) Ordena tus cuentas y movimientos

• Evita efectivo grande sin respaldo. El banco debe trazar el origen del dinero.
• Una cuenta principal para el pie, con historial claro.
• No cambies de banco a última hora.

4) Ingresos y estabilidad

• No cambies de trabajo justo antes de la evaluación.
• Independientes: declara ingresos reales y mantén boletas/IVA al día.
• Variables: procura 3–6 meses de historial.

5) Pie, gastos y colchón

• Ahorra el pie y un fondo de emergencia 3–6 meses.
• Considera costos de tasación, notaría, conservador, estudios, mudanza.
• Si puedes, prepaga deuda de consumo chica.

6) Documentación lista (reduce fricción)

• Dependiente: cédula, 3 liquidaciones, contrato, cotizaciones, cartola.
• Independiente: cédula, 12 meses de boletas, carpeta tributaria, F22, cartolas.
• Todo en PDF y con nombres claros.

7) Después de la aprobación (hasta la firma)

• No tomes nuevas deudas ni cambies de empleo.
• No toques el ahorro del pie.
• Revisa CAE y Carga Total del Crédito.

Preguntas rápidas

¿Puedo partir sin preaprobación? Sí, pero es menos eficiente. La preaprobación evita buscar fuera de tu rango.

¿Qué hago si me rechazan? Pregunta la causa. A veces se soluciona bajando deudas, sumando antigüedad o aumentando pie.

¿Conviene consumo para el pie? Generalmente no.

En resumen

Primero preaprobación, define tu cuota tope y tu pie. Durante la evaluación: sin nuevas deudas, sin cambios de trabajo y carpeta digital lista. Con eso, eliges proyecto dentro de tu rango en UF.

Enlaces útiles

• Subsidio al Crédito Hipotecario 2025 (Minvu)
• FOGAES Vivienda (garantía estatal)
• Programas DS1/DS19 (Minvu)
• Simuladores de crédito (bancos y cooperativas)

*Artículo informativo. Condiciones y tasas dependen de cada banco, tu perfil y la UF al contratar.